Формирование ипотечного кредитования в России на современном этапе в наибольшей степени осуществляется по открытым моделям. Развитие законодательства шло от простой к более сложной модели: сначала был принят Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102 – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и лишь недавно Федеральный закон от 11 ноября 2003г. № 152 – ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

В Удмуртии действует американская модель ипотеки, подразумевающая совместное финансирование ипотеки: со стороны органов государственной власти, кредитных организаций, страховых компаний и пенсионных фондов.

Как показывает опыт прошлых лет, именно модель США стала наиболее привлекательной в части реализации на удмуртской почве.

Анализируя возможные модели развития рыночных систем рефинансирования жилищных кредитов в России, можно выделить также несколько различных схем привлечения долгосрочных ресурсов:

- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов или закладных;

- привлечение от граждан долгосрочных целевых депозитов;

- привлечение заемных средств под залог прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам;

- уступка прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам с целью их рефинансирования;

- использование закладной в качестве инструмента рефинансирования.

Возможности привлечения ресурсов от частных инвесторов существенно расширяются в случае выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Согласно Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительством Российской Федерации от 11 января 2000 года N28, разработан Закон “Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах”, который предусматривает возможности рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов посредством выпуска особых ценных бумаг, обеспеченных правами требований по этим кредитам. Предполагается, что эмиссию может осуществлять как сам кредитор, так и специально создаваемые организации-эмитенты. Для того, чтобы эмиссионные ипотечные ценные бумаги были надежным и привлекательным финансовым инструментом для частных инвесторов, необходимо, чтобы ипотечные кредиты, являющиеся обеспечением по этим ценным бумагам предоставлялись в соответствии с определенными стандартами и требованиями, учитывающими возможные риски при долгосрочном жилищном ипотечном кредитовании. Закон должен определить требования к обеспечению этих ценных бумаг, то есть к тем ипотечным кредитам и закладным, на основе которых и выпускаются ценные бумаги, а также особый статус держателей ипотечных ценных бумаг.

В Концепции также рассматривается возможность создания различных депозитных институтов, которые по аналогии с немецкой моделью привлекают долгосрочные целевые накопления граждан, а затем предоставляют им ипотечные кредиты на приобретение жилья. Сейчас во многих городах России создаются различные общества взаимного кредитования, ипотечные кредитные союзы, строительно-сберегательные кассы и т.п., активно привлекающие средства населения на цели жилищного строительства. Однако деятельность подобных организаций также требует законодательного регулирования и определения форм надзора со стороны государства [7].

Таким образом, в настоящее время в рамках действующего законодательства возможны три из перечисленных схем финансирования рынка долгосрочных ипотечных кредитов. Рассмотрим проблемы, связанные с их практическим осуществлением.

Привлечение кредитных средств под залог прав требований по долгосрочным жилищным ипотечным кредитам возможно при наличии заинтересованной организации-кредитора. Ипотечные кредиты остаются при этом на балансе банка, но права требования по ним оформляются в залог, обеспечивающий возвратность средств кредитору. Договор залога прав по ипотечным кредитам не требует государственной регистрации, однако в случае неплатежеспособности должника реализация прав этой организации на возмещение предоставленного кредита означает приведение в действие механизма переуступки заложенных прав требований по соответствующим ипотечным кредитам с соблюдением всех определенных в этом случае законодательством процедур. Договор уступки прав требований по ипотечным кредитам – договор цессии означает необходимость проведения целого ряда процедур, связанных с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией договора уступки прав залогодержателя по договору об ипотеке, включая необходимые регистрационные действия по регистрации прав нового залогодержателя. Таким образом, проведение операций непосредственно с переуступкой прав требований по ипотечным кредитам - это достаточно сложный, документоемкий и затратный процесс, связанный с дополнительными расходами по уплате государственных пошлин и сборов за нотариальное удостоверение и государственную регистрацию, а, в ряде случаев, и по налоговым платежам.

Еще по теме:

Операции центрального банка россии на открытом рынке
Государственное управление рыночной экономикой предполагает гарантированное поддержание Центральным банком России деятельности коммерческих банков. Это связано с тем, что последние являются рабочим звеном денежно-кредитной системы, непос ...

Кредитование инвестиционных проектов и экспортных операций Банка развития Казахстана
Объем долгосрочного кредитного портфеля БВУ (кредиты сроком более 1 года) на конец 3-го квартала 2010 года вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 2 раза, составив 5 607,8 млрд. тенге. При этом, доля долгосрочных кредито ...

Организация кредитования в учреждениях Сбербанка Российской Федерации
Первые сберегательные банки, как самостоятельные кредитные учреждения возникли в конце ХVIII-начале ХIХ в. в Германии и Великобритании. Впоследствии сберегательные банки получили развитие во Франции, России и др. странах [22. C. 335]. Сб ...